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一文讀懂為什么要投資新加坡房產!

編輯:陳楊時間:2019-07-18來源:南洋教育、新加坡房地產交易網價格有效期至:2019-08-01

近一段時間,海外房產投資深受越來越多的國內投資者的青睞。新加坡因其治安良好、領先的教育和醫療保健系統、高品質的居住環境……當然還有優越的投資環境,以及穩定的商業環境吸引著許多移民投資者,從而成為海外房產投資的熱門。

在全球房地產市場中,新加坡被公認為最安全、最具價值的地點之一,且新加坡樓市健康,且幣值穩定。

新加坡房產擁有不限制外國人擁有私宅和公寓、法律明文規定保障物業權、無貨幣管制、房貸利率低、無資本收益稅、無遺產稅、房屋出售后無需繳納預扣稅等一系列優勢。購買新加坡房產,無疑是投資者資產保值的最佳方式。 

新加坡的房產具有較為規律的價格走勢,健康穩定且從價格上非常具有優勢,遠低于國內一線城市房屋均價。(下圖為新加坡分區域房產每平方英尺參考價格)

 作為外國人,如何在新加坡買房投資?過程中會遇到的一些問題等,小編為您全面解析

一、如何在新加坡買房投資

1、外國人如何購買新加坡房產

外國投資者(非永久居民)能夠購買所有的公寓(包括所有99年、999年和永久土地的公寓),以及多于5層的有地住宅。但不能購買政府組屋、整個公寓項目、空置的住宅地皮、以及少于5層的有地住宅。圣淘沙島是例外,圣淘沙的房產將沒有這方面的限制,外國人在圣淘沙也可以向當局提出申請,購買地皮及有地住宅。

2、外國人投資新加坡房產辦理貸款

可以貸款!外國人貸款額度可達總房價的50%—60%,手續便捷。

而且期房的房款按工程進度支付,無需占用大額資金。

3、在新加坡房產面積與交房標準

新加坡房屋沒有公攤面積,所售面積均為套內面積;新加坡交房標準為精裝,包括墻面、地面,廚房、衛生間全部裝修到位,衣櫥、儲物櫥柜、空調、冰箱、洗衣機等生活家電也是一應俱全。不論是出租還是自住都是非常方便。

4、在新加坡房產配套與物業

新加坡的公寓樓盤,配套設施與物業服務都非常完備,這也是各大開發商搶占優質客戶強有力的方式:泳池、兒童樂園、兒童水上樂園、按摩泳池、桑拿房、淋浴房、燒烤區域、業主會客室、健身房、安保系統、保潔保安、定期除蟲除草……全部都是供業主免費使用。重點:車位免費!每戶都配一個車位,如果需要更多車位,只要去物業申請就可以。

5、在新加坡房產出租與二手房市場

新加坡云集了7000多家跨國公司,來自世界各地的外籍人士在此工作和生活;此外新加坡的外國留學生也是房產市場的龐大客戶群體,租賃及二手房市場需求特別旺盛。

重點:新加坡的管理相當規范,房產中介、律師、政府職能部門各有分工、相互監管,謹慎到苛刻。嚴格的法律體系下,是對租售雙方的利益保障,作為投資人,大可高枕無憂,坐等獲利。

6、在新加坡買房租金收益與投資回報

租金收益與投資回報是外國投資者置業的一個重要因素。在房產交易活躍的新加坡,無論是出租與轉讓回報率都相當可觀,新加坡租金回報率在3%左右,而貸款利率低于2%,相比之下優勢明顯。而且新加坡的租客相對素質較高,中介服務也很到位,完全不需要投資者費心打理,中介全權妥善管理。

7、在新加坡買房是否可以移民

在新加坡購買房產不能作為移民手段,但是在本地擁有房產,對于有移民計劃的投資者來說,絕對是加分項,移民局會將房產作為申請者重要的考量部分。

8、在新加坡的學區房

新加坡的學區房是房產中的優質資源,新加坡無論公民還是外國人,在申請小學時,居住地是否在學校一公里范圍內是必要的入學考核條件,所以離校一公里內房產是投資的熱門選擇。

二、外國人在新加坡買房投資會遇到的問題

1,新加坡房屋地契分類和住宅種類

新加坡房屋地契年限主要存在三種地契形式。99年,999年,和永久地契。而新加坡住宅分組屋,私人公寓和有地住宅。

組屋由新加坡建屋局統一建造擁有,只有符合購買組屋條件的新加坡公民和永久居民家庭才可以買,是屬于有津貼的公共住房。組屋都是99年,居住者只擁有房屋使用權,土地歸新加坡政府所有。

私人公寓是指項目至少占地4000平米,擁有住宅樓外還包括各種設施,如游泳池,健身房,網球場,會所等。私人公寓都由開發商開發,屬于屋主私人產業,但不擁有土地。

有地住宅是指建在一片土地上的住宅,土地是屬于屋主個人的。有地住宅分為三類:排屋,半獨立洋房,和獨立式洋房,其中面積超過1400平方米的獨立式洋房又被稱為優質洋房。

2,外國人在新加坡能買哪種住宅?

外國人在新加坡能買所有的私人公寓,及十年的執行公管公寓。如果兩個外國人已經是永久居民(PR)并結婚組成家庭就可以在公開市場上購買二手組屋,但前提是必須在獲得永久居民權后等滿三年,購買后必須在半年內賣掉國內外的私人房地產。

新加坡國土面積有限,對外國人購買有地住宅有明確的限制,規定只有新加坡公民才能購買有地私宅,除非是經過律政部審批認定對新加坡具有特殊貢獻的永久民居,但每年符合這一條件的永久居民人數不多。不過,位于新加坡最南端的圣淘沙升濤灣是惟一的例外,外國人,包括非永久居民均可在升濤灣購買地皮和有地私宅。不過該地有地私宅的地契只有99年,外國買家也不可出租。

3,  外國人買房要付的印花稅

首先買家除了付房款外還要付買方印花稅(BSD),房產購買價格在$180,000以內的部分,稅率按1%計算,第二個$180,000稅率按2%計算,超過$360,000到$1,000,000之間的部分稅率按3%計算。若房屋成交價高于$1,000,000超過$1,000,000的部分稅率是按4%計算。

例如:購買房屋價格-$1,200,000買方印花稅是$32,600

買方印花稅適用于所有物業買家,不分國籍。

外國人購買住宅物業還要付額外買方印花稅(ABSD).根據自由貿易協定(FTAs), 以下國家的國民或永久居民將獲得與新加坡公民相同的稅收待遇。

A)冰島,列支敦士登,挪威或瑞士的公民和永久居民

B)美國公民

其他外國人按以下情況征收額外買方印花稅:

4,外國人除了買住宅,可以買商業地產,工業地產嗎?

外國人可買工業地產,但工業地產一般地契60年,甚至有更短30年,買家多數為自用,不推薦純投資。新加坡商業地產有寫字樓,商場店面,有地商業店鋪,HDB店屋,酒店,這些類型外國人都可以買。辦公樓地契有永久地契和99年地契。因為商業地產目前還沒有買家額外印花稅,所以這也是投資者青睞的投資項目。

5,外國人投資買房可以貸款嗎?銀行利率高嗎?

在新加坡外國人首次買房可以申請銀行最高70%的貸款。在新加坡有收入的外國人,只要收入達到要求,就可以申請到最高75%的貸款,貸款期限可到65歲,最長貸款年限為30年,同時屋齡減去貸款年限還要剩30年。比如說你30歲買一個房齡只剩55年的房,那你的貸款年限就不是30年,而是25年。如果買家貸款只能拿到55%,那貸款年限最長可到35年,期限可延長到75歲。另外在購買第二間屋子的房貸比率頂限下降至45%。第三套房貸款或以上房貸比率下降至35%. 當然房貸也和貸款人的年齡有很大關系。如果貸款人超過65歲,貸款比率也會降低。

新加坡銀行貸款利率有浮動利率和固定時間段鎖定利率。目前貸款利率已經升高至2.5%左右。中國目前的房貸利率在5%左右。

6,新加坡房屋面積如何算?公寓有公攤面積嗎?陽臺算面積嗎?車位要買嗎?

在新加坡買房聽到的都是平方英尺,但實際上很多買房合同上也是用平方米的,它的計算方法是1平萬米約等于10.76平方英尺。

新加坡房屋面積是指實用面積,是指從大門進去整套房屋的面積,所以陽臺,室外放空調的位置都算在內。但不象中囯的面積是指每個單位的建筑面積,在計算套內建筑面積同時還會有公攤面積,比如門口的面積,樓道面積都按比例算進每一個單位的建筑面積。

在新加坡,買家不需要另付費買車位。發展商一般會為每個單位贈送一個車位。別小瞧這個車位費,在中國購買中高檔住宅,需要另外購買車位,動輒十幾,二十多萬人民幣是一筆不小的開銷,在新加坡就完全省了這筆資金。新加坡烏節路有些豪宅公寓甚至給每個住戶配兩個車位,甚至三個車位。

7,新加坡擁屋毎年交稅嗎?

新加坡稅務局每年會針對房產所有者征收房產稅。其對象包括各種組屋,公寓,有地住宅,也包括商業,工業地產等等。其房產稅無論新加坡公民還是外籍人士都是按照統一標準計算。簡單來說房產稅的計算為房產年價值*稅率。年價值是根據房產所在地區的相似房屋類型平均租金水平做出的一個房產收入的估計,和實際房產的租金計算出的價值也許并不完全相符。價值越高的房產稅率則越高。具體的計算采用分段稅率法:

如果該物業為自住,新幣8000以下免稅,以上稅稅率為年值的4%起。

如果屋主不自住,那么房產不管是出租還是借給他人居住,房產稅稅率都為本物業年值的10%起。

商業/工業地產的稅率則是簡單直接的算法,物業年值*10%。

8, 新加坡產業有物管費嗎?

業主需要交管理費,每月一般是幾百新元,管理費除了包括車庫維護費用,還包括游泳池,健身房等設施,每三個月收一次。如果是組屋,也要交市鎮管理費,但不包括停車費,屋主可買組屋停車場月票,費用很少??傮w來說,公寓的物管費是物有所值的。

9,在新加坡買房后隨時可以賣嗎?

屋主可以隨時賣屋,但是新加坡政府為了控制房地產泡沫在2011年1月就出臺了賣方印花稅(SSD),私宅賣家在四年內出售私宅,必須支付介于4%至16%的賣方印花稅。

但在2017年3月又調整賣方印花稅,新條例出臺后,三年內售出私宅的賣家才需要支付賣方印花稅,這三年的印花稅率也各調低四個百分點介于4%到12%。

10, 在新加坡買房要付中介費嗎?

在新加坡買房,不論是二手市場的公寓,還是跟發展商買新的現房或者是期房都不需要付中介費用的。

11,在新加坡買房如何辦理過戶手續?

在新加坡買賣房屋時需要買賣雙方各自指派律師代表雙方完成交易手續和辦理過戶文件。即使買發展商的新房買家也需要律師。律師會處理好一切相關手續解決你的后顧之憂。律師費是根據房產最終的成交價定,一般少過200萬新幣的律師費在3000新幣左右,總價超過200萬新幣的就要和律師樓確認具體收費數目。

12,在新加坡買房要什么年齡才可以簽買賣合同?可以給年齡低于21歲的孩子買房嗎?

新加坡法律規定買家必須滿21歲才可以自己簽買賣合同。

但父母想給低于21歲的孩子買房是可以的,需要給孩子設立一個信托(Trust),就可以買房,這種情況買房必須是全款付清不能拿銀行貸款。

13,投資新加坡房產,租金回報率高嗎?

新加坡租金回報率平均值在3%左右。但新加坡相比其它發達國家的低貸款利率還是能讓買家以租養房享受長期房產增值的優勢。

14,新加坡買發展商的期房安全嗎?有爛尾樓的風險嗎?

新加坡政府針對房地產這一塊的政策法規非常多,針對發展商也有嚴格規定保護買家利益。所以買賣都有合同,一旦發生糾紛,哪方違法,哪方可以維權,在法律上非常明確。國外曾發生的爛尾樓,發展商卷款跑路這類嚴重事件在新加坡從未發生過。

15,新加坡買到的期房是什么樣?和中國的交房標準一樣嗎?

新加坡的公寓有一大特點就是精裝修,不像國內是毛坯房。在新加坡每一個新公寓的開發商都會負責精裝修,實際入住的公寓與在購買時參觀的樣板間都是一比一的比例做出來的。對于購買新房的買家在拿鑰匙時無需在裝修上進行再投資,墻面已經刷好,衛生間配好馬桶,廚房都配好廚柜,爐灶和油煙機等設備,買家只需裝燈泡和安裝窗簾就可以入住或者出租了,非常方便。

16,外國人買房,如果純投資不考慮自住的話,地理位置挑選哪里比較好?

如果是純投資不考慮自住,還是推薦第9,10區市中心烏節路地段,武吉知馬及濱海灣金融區等新加坡黃金地段的房產。這些地區的房產升值潛力大,是眾多外國人和本地人都鐘愛的地段。如果要自住,則通常推薦考慮工作交通方便的地方,或者是靠近孩子學校上學方便的學區房。

17,新加坡買房子可以移民新加坡嗎?

新加坡買房一般是從開發商或者私人手上購買的,而長期居留準證及移民政策屬于新加坡政府行為,它們是屬于兩個完全不同的部門所以原則上來說買房是不等于移民的。

想要移民到新加坡,一般分三步。第一步持長期準證,就是各種學生準證,工作準證等。第二步轉為永久居名準證(PR)。第三步入籍新加坡,成為新加坡公民。目前新加坡政策有投資移民政策GIP(全球商業者計劃)是唯一可直接成為PR的方式。申請者必須擁有三年或以上的創業經歷,投資至少250萬新幣建立新的商業實體或者投資給一支全球商業投資計劃基金。投資移民整個申請周期大概是6-8個月。

新加坡買房不能移民,但似乎買房讓孩子在新加坡讀書有機會移民。從去年底開始,新加坡終于放開學生申請PR了!只要是在新加坡學校(包括公立和私立)的在讀學生,至少在新加坡居住滿兩年以上,并通過了至少一項新加坡國家級考試,如小六匯考(PSLE),新加坡劍橋GCE N/O/A水準,IP(IntegratedProgramme)課程,就能申請PR了。

18, 新加坡買屋齡比較老的二手房產業要注意什么?

買家要注意銀行貸款限額和公積金(CPF)動用比率兩方面的問題。外國人沒有公積金,但永久居民就有公積金也可以用它買房。

新加坡公寓地契分99年,999年和永久地契,而組屋只有99年。通常來說永久地契通常要比99年貴20%左右。其實正常來說99年已經足夠2代人來居住了,可為什么人們還是熱衷于永久地契呢?因為如果是永久地契買家就不用擔心這兩個問題。

a)目前來說,一般地契低于60年就比較難貸款或者貸款額度會大大降低。因為銀行規定公寓貸款如果可以貸款75%,最長年限是30年,貸款人年齡到65歲。但是銀行也規定除去貸款年限公寓年限要剩30年。例如,買家30歲買一間屋齡55年的公寓,根據收入和TDSR(總償還比例)計劃她可以貸款到75%,貸款年限是14年。因為公寓已經55年,剩下屋齡是44年,按銀行規定貸款屋齡要剩30年,所以買家只能貸款14年。貸款年限越短意味著月供就會越高,也就是說買家的貸款能力和收入就要越高,如果不能拿到75%貸款,那差額的部分就要用更多現金襯貼,也就是說首付就變多了,這樣有能力來購買的人就會大大減少。

b) 買屋齡老的公寓動用公積金(CPF) 有限制。是根據買家年齡和公寓剩余屋齡限制可用公積金的比例。比如買家30歲,買一間公寓剩余屋齡為55年,買家能動用的公積金是55%(OA戶頭的公積金可以買房)。

19, 什么是En-bloc

En-bloc 就是業主集體出售產業給開發商推倒重建。新加坡土地有限,發展商的土地或者是從政府售地中競標得來,或者是從公寓業主們集體出售收購得來,也就是所說的En-bloc. 公寓能成功集體出售被發展商買下是所有業主夢寐以求的事情,因為補貼會遠大于房子本身的市價。特別是永久地契產業,因為新加坡政府早己停止售賣新的永久地契,目前新盤的永久地契全部來源于推倒舊的公寓在原址上建新的。永久地契以后被開發商買回來再推倒重建的幾率要遠運大于99年地契。

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