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東南亞房產投資深度分析 為何青睞柬埔寨?

編輯:魏世武時間:2019-08-20來源:旅居網價格有效期至:2019-09-03

為了抑制房地產過熱,國內定下了房住不炒的主基調,同時出臺限購/限售/提高首付比例/提高貸款利率等政策。

以前,在中國人固有的房地產投資邏輯中,房價一直是穩步上漲的,至于持有成本、現金流等其他因素,都可以忽略不計?,F在,這種投資邏輯已經不管用了。

并且,中國的租金回報率,也就是現金流都是極低的。北上廣深等一線城市都在1.5%以下,好一點如成都、武漢在2%左右,都跑不過CPI漲幅。

另外,在“中美貿易戰”的影響下,人民幣匯率上演了一場驚心動魄的“過山車”行情,面對“人民幣貶值”,人們不禁擔憂自己的資產會大幅縮水。

在這種背景下,不少國人紛紛將置業目標瞄向海外,那投資海外房產有哪些意義呢?

其實主要是三點:匯率、租金現金流、房價溢價的收益。當然有收益也有一定風險,事情必然是雙面的。

第一、投資高增長的市場——那些類似十年前或者15年前的中國的地方,可能復制國內高增長的情況,這是一個高風險當然也是高收益的投資;

第二、投資成熟市場可以獲得穩定的現金流,很多市場可以達到5%以上。

第三、貨幣對沖?,F在人民幣是否能保持在一個很好的位置,對未來的家庭生活會產生很大影響。所以我們需要進行多貨幣種類的配置,而不是押注單邊上漲。

可是,海外國家那么多,不可能都去一一了解吧,那我們該把置業投資區域選定在哪里呢?

旅居網的答案是:東南亞!

為何這么說,旅居網覺得理由有以下這幾條:

1、在“一帶一路”戰略扶持下,泛亞鐵路的逐步貫通,加之中國中鐵、中國鐵建等大型國企也紛紛到東南亞各國承建項目,包括碧桂園、萬科、綠地、萬達在內的眾多房企從2013年起進軍東南亞房產市場,可以說是房產蓬勃正當時。

2、東南亞很多國家的房產政策寬松,適合國人投資。

3、柬埔寨、緬甸、老撾等國家的房產還處在價值洼地,具有廣闊的投資空間。

4、東南亞國家的城鎮化處在起步階段,未來將有大量的人口轉移到城市居住,對房子的需求很旺盛。

5、東南亞整體旅游市場向好,能吸引到全球各地游客前來游玩,導致投資型公寓有很大市場。

下面,再來看一下東南亞各國房產開發情況以及未來投資研判:

根據居民收入水平,我們把東南亞國家分為四個層級——

東南亞各國分布圖

東南亞各國分布圖

第一層為高收入國家:新加坡、文萊

第二層為中上等收入國家:馬來西亞、泰國

第三層為中等偏下收入國家:印尼、菲律賓、越南

第四層為低收入國家:柬埔寨、緬甸、老撾

新加坡

新加坡公寓價格市中心均價約1.8萬美金每平米,稍次一點的市區房1-1.5萬美金每平米左右,郊區均價則在7000-9000美金每平米左右。在房產投資方面,新加坡有嚴格的購買限制和諸多稅費,外國人在新加坡購房需要交納高達20%的額外印花稅。投資價值有限。

文萊

文萊區位圖

文萊區位圖

文萊一直是個低調而寧靜的國家,面積只有重慶1/14,但卻因為該國蘊藏豐富的石油與天然氣,富得流油,國民幸福程度超乎你想象......文萊福利這么好,人口又少,所以奉勸各位房產投資客可以忽略了。

馬來西亞

從2010年以來,馬來西亞房價呈現跳躍式上漲,漲幅超過45%,尤其是首都吉隆坡地區,房價更是以每年17%左右的價格上漲。但是,作為資源出產型經濟體,馬來西亞受國際市場影響很大,匯率不穩,投資風險極大。加之該國犯罪率較高、房產出售有限制、買房投資不能移民,這無疑又加大了房產投資的不確定性。

泰國

曼谷房價走勢預測 數據來源 :NESDB

曼谷房價走勢預測 數據來源 :NESDB

泰國是這兩年東南亞房產投資中比較熱門的國家,但是隨著進場投資客的暴增,也使得這兩年泰國的房價被炒得過高,此時你還奢望著去當一回接盤俠嗎?如果放在4、5年前投資,投資回報和租售比都不錯,但現在想要高的投資回報已經不可能,而且由于房價上漲,租售比也大大降低,某些中介宣傳的租售比5-6%,那是幾年都沒有改過的數據了。

印度尼西亞

外國人士在印尼購買獨棟住宅和公寓的價格機制

外國人士在印尼購買獨棟住宅和公寓的價格機制

東盟成員國里,從經濟發展、人口紅利上來看,印尼是比較適合投資的國家,但印尼因為歷史遺留問題,排華嚴重,氣候不穩定,經常有海嘯,去那邊投資還是要三思而后行的。

菲律賓

眾所周知,人口紅利增長會推動房地產的發展。菲律賓總人口1.05億人口,首都馬尼拉2300萬人口(與上海人口相當)。按人口增長數據來看,未來15年的菲律賓房產擁有廣大的發展空間。

外國人在菲律賓只能購買高層公寓,不能購買土地和別墅,且每年需要支付12%的房產增值稅。

越南

在經歷過2012—2013年房產泡沫之后,越南樓市逐漸復蘇,但是前景尚未明朗。越南對外國買家政策限制嚴苛、不能貸款、產權50年、胡志明基建落后等原因,讓很多投資客一直不敢下手。不過有條件的話,去那邊間接投資地皮和工廠還是值得考慮滴。

緬甸

當地房價較貴,私有土地上所建的房屋外國人是無法購買的,外國人也不可擁有土地產權。如此折算,性價比不太高。

而且,購房稅費有明顯的劃分,3000萬緬元(16.5萬人民幣)以下需繳納15%的稅費,3000萬至1億緬元(55萬元人民幣)之間需繳納20%的稅費,超過1億緬元以上的需繳納30%的稅費。

老撾

磨丁經濟特區全景效果圖

磨丁經濟特區全景效果圖

老撾旅游業正在迅猛發展,而且未來會伴隨著中老鐵路等一系列基礎工程的完善而騰飛更高。這為當地的酒店公寓出租等提供了穩定的客源,近幾年頗受國人投資關注的磨丁經濟特區(由老撾政府與中資企業合力開發)就有推出酒店公寓產品。老撾房產價值還處在價值洼地,這邊的房產基本上是以美元資產定價結算,這樣極大地規避了外匯風險。

柬埔寨

目前,柬埔寨進入30多年來的最好發展時期,經濟持續穩定發展,近年來GDP增長率均保持在7%的較高水平。過去15年,柬埔寨經濟年均增長率超過7%,排名世界第六,東南亞第一。

柬埔寨的房產主要集中在首都金邊,海濱城市西哈努克港。7年前柬埔寨通過法律,允許外國人在柬埔寨購買房產,雖然起步時間較晚,但由于是價值洼地,其投資潛力和投資回報是東南亞最高的。購房者主要來自中國大陸、臺灣、馬來西亞、新加坡和歐美等地區。

首都金邊不動產才剛起步,基礎建設正積極推進,有如80年代的臺灣、90年代的上海,有著強勁的成長空間。

在柬埔寨投資房產有哪些優勢?

1、政治優勢:更為親華,既有歷史原因(西哈努克國王與毛主席相交頗深),也有現實因素(政治問題,中國可幫其在外交和經濟上逐漸獨立,擺脫別國控制)參與其中。

2、價格優勢:金邊市區現今房價約1~2萬一平米,較之其它東南亞國家的首都價格要低很多,性價比高,這也注定了柬埔寨房產升值空間巨大。

3、結算優勢:與老撾一樣,柬埔寨的房產也是以美元來定價結算的。美元為國際強勢貨幣,在柬埔寨完全流通,使用美元購買房地產可避免匯兌損失。

4、收益優勢:在《斯維登置業·胡潤2018年度全球房價指數》中,柬埔寨的金邊房價以16.7%漲幅領跑全球。而在《斯維登置業·胡潤2018年度海外置業投資回報指數》榜單中,金邊的投資回報指數依然最高,達到了29.4%。

5、自由交易優勢:外國人買房享受和柬埔寨本國人一樣的產權證,可以自由買賣,不限購不限貸。

6、出租優勢:柬埔寨公寓出租率目前90%以上,供不應求,部分是開發商包租,剩余的是物業公司協助出租,也可以自行找中介公司出租。

7、產權優勢:柬埔寨和馬來西亞都是土地私有制,但柬埔寨的房產是永久產權,馬來西亞有永久產權和99年產權,永久產權貴。

最后補充一點,對于普通投資者而言,應該怎樣在東南亞這個市場里投資置業呢?

回歸到價值投資本身,房子本身不具備投資價值,房子背后占據的資源和產業價值才是投資的核心!比如:學區房,有價值的不是房子是學區房;文旅地產,有價值的是稀缺的旅游資源和旅游行業帶來的關聯性客戶需求即市場機會。房地產的價值說白了是對應稀缺資源和產業價值具象的貨幣表現,只有認清本源才能知道該選擇何種房產進行投資,在你投資東南亞房產之前最好考慮清楚一下四個問題:

1、該房產背后的產業是否是當局政府希望外籍人士介入的產業,這決定了政策的安全性。

2、該產業是否是該國的核心支柱產業,這決定了市場的穩定性。

3、這個產業周期在未來的走向趨勢,這決定了未來收益時間和空間的彈性。

4、對應到這個產業我們是否知道你的租客和買房客在哪里,是誰,這決定了運營收益以及誰會來接盤。

北橋國際公寓 North Park
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